Yield Calculator
Immobilien-Rechner
Investitions- und Renditerechner für Kapitalanleger in Deutschland: Kaufnebenkosten, Finanzierung, AfA, Steuer, Kappungsgrenze, Cashflow und eine 10-Jahres-Projektion. Alle Ergebnisse aktualisieren sich live, während du die Werte änderst. Voreingestellt ist eine Berliner Beispielwohnung.
Wichtiger Hinweis: Dieser Rechner dient ausschließlich der unverbindlichen Information und Planung. Keine Steuer-/Rechts-/Finanzberatung. Keine Haftung für Fehler oder Entscheidungen. Stand Oktober 2026.
Datenschutz: Es werden keine Eingaben übertragen oder gespeichert. Die gesamte Berechnung läuft lokal in deinem Browser, nichts wird an einen Server gesendet, nichts in Cookies oder im Browserspeicher abgelegt.
10-Jahres-Projektion
Beträge in Euro, nominal. Negative Cashflows und Steuern sind rot, positive türkis. Die Kaltmiete folgt der Kappungsgrenze und der Vergleichsmiete aus deinen Angaben.
Plus oder Zuschuss? Deine 10 Jahre im Überblick
Türkis: positiver Cashflow, die Immobilie zahlt dir Geld. Rot: Geldabfluss, du finanzierst die Immobilie mit. Grau: Break-even, Cashflow nach Steuern innerhalb von ±100 € pro Jahr.
Gewinn / Verlust im Überblick
Komplette 10-Jahres-Tabelle (alle Spalten)
| Jahr | Deine Position in diesem Jahr | Kaltmiete/Monat | Einnahmen netto | Zinsen | Tilgung | AfA (inkl. Sonder) | Steuerl. Ergebnis | Steuer (+) / Ersparnis (−) | Cashflow vor Steuern | Cashflow nach Steuern | Restschuld | Immobilienwert |
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So liest du die Tabelle
- Deine Position: nach dem Cashflow nach Steuern des Jahres. Zuschuss nötig = unter −100 €, du zahlst Geld ein. Break-even = zwischen −100 € und +100 €. Cashflow positiv = über +100 €, die Immobilie zahlt dir Geld. Das erste Jahr mit positivem Cashflow ist hervorgehoben.
- Steuerl. Ergebnis: Einnahmen minus Zinsen, laufende Kosten, Instandhaltung und AfA. Ein negatives Ergebnis ist ein steuerlicher Verlust, der deine übrige Steuer senkt.
- Steuer (+) / Ersparnis (−): steuerliches Ergebnis mal Grenzsteuersatz. Ein Minus ist eine Steuerersparnis und verbessert den Cashflow nach Steuern.
- Cashflow vor / nach Steuern: Mieteinnahmen minus laufende Kosten, Instandhaltung, Zinsen und Tilgung, danach plus Ersparnis bzw. minus Steuer. Das ist, was wirklich auf deinem Konto ankommt oder abfließt.
- Restschuld und Immobilienwert: Wert minus Restschuld ist dein Eigenkapital. Tilgung ist kein verlorenes Geld, sie baut Eigenkapital auf.
Im Cashflow-Diagramm heißt ein türkiser Balken: Die Immobilie zahlt dir Geld. Ein roter Balken heißt: Du schießt Geld zu.
Annahmen, Regeln und Quellen (Stand Oktober 2026)
Vergleichsmieten (PLZ)
Die hinterlegten Werte sind grobe Näherungen je Stadt, nicht je Postleitzahl, und ersetzen keinen Mietspiegel. Berlin und München sind Vorgabewerte, die übrigen Städte stammen aus Angebotsmieten-Auswertungen (u. a. empirica/DGB Q1/2026, immowelt Mietkompass 10/2026). Median und Durchschnitt stammen teils aus unterschiedlichen Quellen, daher kann der Median über dem Durchschnitt liegen. Für alle anderen PLZ gilt bundesweit ca. 9,8 €/m². Näherungswerte aus öffentlichen Quellen, keine Gewähr.
Grunderwerbsteuer je Bundesland
Bayern 3,5 %. Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen 5,0 %. Bremen, Hamburg, Sachsen 5,5 %. Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein 6,5 %. Zuletzt geändert: Thüringen von 6,5 % auf 5,0 % (01.01.2024), Bremen von 5,0 % auf 5,5 % (01.07.2025).
Abschreibung (AfA)
Linear nach § 7 Abs. 4 EStG: 3 % für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, 2 % für Baujahre 1925 bis 2022, 2,5 % davor. Ein kürzerer, nachgewiesener Nutzungszeitraum kann zu einer höheren AfA führen, das wird hier nicht modelliert. Die degressive AfA (5 % vom Restwert, § 7 Abs. 5a EStG) gilt nur für neu gebaute Wohngebäude mit Bauantrag bzw. Kaufvertrag nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029, Anschaffung bis Ende des Fertigstellungsjahres; ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich, zurück nicht. Für Bestandsgebäude gibt es sie nicht. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG (zusätzlich 5 % in den ersten 4 Jahren) ist nur als Option für Neubau enthalten, die Voraussetzungen werden nicht geprüft. Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil von Kaufpreis plus Kaufnebenkosten.
Kappungsgrenze und Mietpreisbremse
Bestandsmieten dürfen nach § 558 BGB innerhalb von 3 Jahren höchstens um 20 % steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um 15 %, und höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; die Miete muss zuvor 15 Monate unverändert gewesen sein. Im Modell werden Erhöhungen im Jahresraster mit mindestens 2 Jahren Abstand angesetzt. Bei einer freien Wohnung wird die Erstmiete nicht durch die Kappungsgrenze begrenzt. In Gebieten mit Mietpreisbremse (§ 556d BGB) darf sie bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, vorbehaltlich der Ausnahmen (u. a. Neubau, umfassende Modernisierung, höhere Vormiete). Der Rechner warnt, prüft aber keine Ausnahmen.
Maklerprovision
Seit dem 23.12.2020 gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern für Verbraucher: Wird der Makler von beiden Seiten bezahlt, tragen beide gleich viel (§ 656c BGB); beauftragt nur eine Seite, darf die andere höchstens die Hälfte tragen (§ 656d BGB). Die Voreinstellung entspricht dem üblichen Käuferanteil je Bundesland.
Vereinfachungen
- Jahresraster ohne anteiliges Anschaffungsjahr, Zinsen und Tilgung monatlich gerechnet, Zinsbindung über 10 Jahre konstant.
- Konstanter Grenzsteuersatz, Verluste vollständig verrechenbar. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind nicht enthalten.
- Instandhaltung wird als abzugsfähige Ausgabe angesetzt; eine bloße Rücklage wäre steuerlich nicht abzugsfähig.
- Sanierung wird im Jahr 1 gezahlt und ohne Verteilungswahlrecht behandelt.
- Eigenkapital-IRR mit fiktivem Verkauf nach 10 Jahren ohne Verkaufskosten. Spekulationsfrist (§ 23 EStG): Der Verkauf nach mehr als 10 Jahren Haltedauer ist bei privatem Verkauf grundsätzlich steuerfrei, das ist nicht modelliert.
- Die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) wird auf die Gebäude-Anschaffungskosten angewendet.
- Alle Werte sind Planungsannahmen, keine Prognosen und keine Zusagen.
Stand der Regeln und Werte: Oktober 2026. Fragen oder Fehler gefunden? [email protected]